Durch Share Deals können Anleger bei Immobilieninvestments die Grunderwerbsteuer einsparen. Der Gesetzgeber hat aber zum neuen Jahr die Regelungen dafür verschärft.

Immobilien sind weiterhin eine wichtige Anlageklasse, gerade für Investoren mit gehobenen Möglichkeiten. Im Jahr 2018 lag Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen EY ermittelt hat.

Ein nicht unwesentlicher Kostenfaktor bei einem Immobilieninvestment sind die Kaufnebenkosten, ob für private oder professionelle Investoren. Allein Notar und Grunderwerbsteuer schlagen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen bereits mit acht Prozent des Nettokaufpreises zu Buche, dazu kommt gegebenenfalls noch ein Honorar für den Immobilienmakler.

Daher nutzen Investoren die Möglichkeit, sich die Grunderwerbsteuer zu sparen, indem sie nicht die Immobilie an sich kaufen, sondern die Gesellschaft, der die Immobilie gehört (in der Regel GbR oder GmbH). Dieses Prinzip nennt man Share Deal. Das ist gar nicht selten, denn auch viele Privatinvestoren halten ihre Renditeimmobilien in separaten Gesellschaften, um die Vermögenssphären zu trennen.

Bislang durften Investoren 95 Prozent an solchen Gesellschaften erwerben und sie nicht innerhalb von fünf Jahren veräußern, um sich die Grunderwerbsteuer zu sparen. Zum neuen Jahr werden diese Regelungen aber verschärft, weil der Bundesrepublik bis zu einer Milliarde Euro Grunderwerbsteuereinnahmen durch diese Share Deals entgehen. Ab 1. Januar 2020 reicht der Erwerb von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit deutschem Grundbesitz aus, um Grunderwerbsteuer auszulösen. Damit ist die Grenze um fünf Prozent verringert worden. Und die Investoren müssen Grundstücks-Personengesellschaften und -Kapitalgesellschaften vor einem Verkauf mindestens zehn Jahre halten. Werden sie vorher verkauft, wird ebenfalls Grunderwerbsteuer auf den gesamten Immobilienwert fällig.