Die Zahlen sprechen klar für Immobilien-Investments. Wie beispielsweise der „Postbank Wohnatlas 2019“ zeigt, werden am deutschen Wohnungsmarkt die Preise auch nach der Corona-Krise weiter steigen. Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt, heißt es. Die Tendenz der Immobilienpreise zeigt damit immer deutlich nach oben. Lag der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Jahr 2016 noch bei 1575 Euro pro Quadratmeter, kletterte die Ziffer im laufenden Jahr auf 2025 Euro, wie das Handelsblatt berichtet.

Trotz allem bleiben Immobilien-Investments attraktiv, vor allem mit Blick auf das Ruhestandseinkommen. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.

Das zeigt eine Musterberechnung. Wer heute eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro erwirbt und mit 160.000 Euro zu durchschnittlich zwei Prozent finanziert, besitzt bei einer Mietrendite von vier Prozent nach 25 Jahren eine schuldenfreie Immobilie – und nach jetzigem Wert jährliche Mieteinnahmen von rund 8000 Euro.

Auf Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete achten

Jetzt kommt das Aber: Um eine Mietrendite von vier Prozent zu erreichen, müssen die Substanz der Immobilie und vor allem auch die Lage stimmen. In international begehrten Spitzenlagen wie Premium-Straßen in München und Hamburg sind diese Renditen kaum möglich, denn dafür sind die Einstiegspreise mit dem 40-, 50- oder 60-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu hoch. Aber genau diese Renditen sind in Lagen in der wirtschaftsschwachen Peripherie nicht möglich. Dort liegen kaum Entwicklungspotenziale, und die Risiken für Mietausfälle aufgrund einer zu niedrigen Nachfrage oder wirtschaftlicher Probleme bei Mietern sind gleichzeitig hoch.

Entscheidend ist, eine Immobilie zu finden, die sich stabil und rentierlich vermieten lässt und die aufgrund ihrer Lage, Ausstattung und Qualität auch ihren Wert im Laufe der Zeit steigert. Bei einem gut gepflegten Mittelklasse-Mehrfamilienhaus in Essen, Hannover oder Ingolstadt liegt die Rendite hingegen bei rentierlichen vier Prozent. Solche Städte, zu denen zahlreiche mehr in allen Regionen Deutschlands gehören, verzeichnen einen vergleichsweise hohen Zuzug, sind als Universitätsstädte mit einem ausreichend hohen Angebot an Arbeitsplätzen bekannt und weisen trotzdem noch einigermaßen überschaubare Kaufpreise auf. Die Chancen für Anleger sind also hoch, sich durch ein gezieltes Investment einen substanziellen Baustein zum Vermögensaufbau und der späteren Ruhestandsfinanzierung zu leisten.

Nicht die Größe ist entscheidend

Ebenso wichtig ist folgende Beobachtung. Oftmals kann man beobachten, dass Käufer sich sehr stark an der Größe eines Objekts orientieren. Das kann jedoch problematisch sein – denn die Rendite wird in Euro verdient, nicht in Quadratmetern. Das folgt einem einfachen Motto: Wenn ich mit 50 Quadratmetern Wohnfläche mehr verdienen kann als mit 100, warum sollte ich die größere Wohnung kaufen?  Gegebenenfalls ergibt es Sinn, sich eine Alternative auf dem Immobilien-Investmentmarkt anzuschauen und diese mit Weitblick dem eigenen Portfolio beizumischen. Die Rede ist von Immobilienprojekten im Fondsmantel mit einer vergleichsweise kurzen Laufzeit und ohne die typischen Risiken, die Bestandsimmobilien mit sich bringen, beispielsweise hinsichtlich teurer Revitalisierungsmaßnahmen. Immobilienprojekte setzen genau an den Zeitpunkten an, an denen die Rentabilität von Objekten am höchsten ist. Entweder die Projektgesellschaft entwickelt ein Objekt von Grund auf und verkauft es nach Fertigstellung, oder aber sie investiert gezielt in Sanierungsobjekte, um dadurch erhebliche Wertsteigerungen zu generieren. Damit umgeht die Gesellschaft die typischen Schwächephasen im Lebenszyklus einer Immobilie, nämlich die jeweiligen Wertminderungen nach dem Ende der ersten „Mietgeneration“. Und dennoch fokussieren sie weiterhin auf eine der derzeit renditestärksten Anlageklassen, nämlich den Neubau von vornehmlich Wohnimmobilien mit direktem Verkauf.

Räumliche Distanz ist zweitrangig

Potenzielle Käufer sollten daher nicht ohne fachkundige Beratung auf die Suche nach einer geeigneten Investment-Immobilie gehen. Der schnelle Kauf rund um den eigenen Kirchturm mag verlockend sein, weil man die Gegend kennt – aber vielleicht gibt es am anderen Ende der Republik ein Objekt, das den Ansprüchen vielmehr entspricht. Die räumliche Distanz ist dabei auch zweitrangig, weil eine professionelle Immobilienverwaltung nicht viel kostet. Ein gut vernetzter Berater kann Opportunitäten eröffnen, die weit außerhalb der Reichweite des typischen Investors liegen. Ebenso wichtig: Die Immobilie muss nicht dem Investor gefallen, sondern den potenziellen Mietern. Das gilt auch für die Bewertung von Lagen. Eine aussichtsreiche Lage muss nicht unbedingt eine für Außenstehende attraktive Lage sein – es geht nämlich um die Entwicklungspotenziale des Objektes und des Standorts. Diese Analysen zu liefern ist die Aufgabe des professionellen Beraters aus dem Expertennetzwerk der compexx Finanz AG!